Ⅰ. 머리말

  지난해 한국인의 해외 부동산 투자에 대한 외환규제가 대폭 완화됨에 따라 미국, 영국 등 선진국뿐만 아니라 베트남과 캄보디아 같은 동남아 국가에 대한 부동산 투자가 공식 또는 비공식적으로 활발하게 진행되고 있다. 그런데 당초 예상과는 달리 중국 부동산에 대한 투자는 오히려 활발하게 전개되지 않고 있다. 이는 한국정부가 해외 부동산 취득을 자유화한 반면, 중국 정부는 오히려 외국인의 부동산 업종 진입과 더불어 외국인의 자국 부동산 취득 역시 제한하는 각종 규제정책을 연이어 발표한 데에서 그 원인을 찾을 수 있을 것이다. 

  실제로 지난 한 해 중국정부는 농경지의 건설용지 전환을 엄격하게 통제하고 중소/중저가형 주택개발을 위한 토지를 우선 공급하는 등을 내용으로 하는 토지공급 억제정책을 시행하였으며, 부동산 가격의 버블현상과 자국 경제의 거시적 위험을 통제하기 위하여 금리 및 지준율을 수차례 인상하는 금융정책을 동시에 활용하였다. 이로 인해 1년 만기 은행대출금리는 2006년 연초 5.58%에서 2006년 8월 6.12%로 0.54% 포인트 인상되었다. 중국정부의 부동산 억제정책은 재정정책 분야에서도 이루어졌다. 즉, 중국 세무 및 재정당국은 부동산 매각에 따른 영업세의 징수기준을 2년 전매에서 5년 전매로 확대 시행하였으며, 사실상 사문화된 채 집행되지 않았던 부동산 매각에 따른 양도 소득세도 징수하기 시작하였다. 중국정부로서는 정부가 활용할 수 있었던 모든 수단을 금융, 세제, 토지공급 억제, 심사강화 등 도입하여 토지공급에서 부동산개발, 부동산 판매 및 중개, 부동산 시장 감독을 아우르는 전방위적 통제를 가했던 셈이다.

  또한, 중국정부는 부동산 시장의 혼란을 야기하는 중요한 세력으로 인지되었던 외국자본에 대해서도 정책적으로 중국 시장 진입을 억제하였다. 외국인 또는 기업이 중국 경내의 부동산을 매입할 자격을 설정하고 매입자금의 처리방법을 구체적으로 명시하였을 뿐 아니라 부동산 개발기업의 설립과정에 대한 등록자본금 및 M&A 자금에 대한 납입 의무설정과 같은 강제적 수단을 도입하기도 한 것이다.

  종합해 보면, 지난 한 해 동안 중국 당국이 부동산 시장에 취한 일련의 조치는 실수요자의 수요에 적합하게 합리적인 주택 공급구조를 실현하기 위하여 토지공급 정책의 조정, 투기목적으로 이루어지는 무분별한 개발 또는 부동산 구매행위를 억제하기 위한 금융 및 세금비용 부담 가중, 중국 부동산 시장의 방해물로 인지된 외국자본의 제도적 유입 차단이라는 특징을 보여주었다고 할 수 있다.

  이러한 부동산 시장에 대한 중국 당국의 정책적 입장은 2007년에도 계속 견지되고 있으며, 이는 금년 상반기에 중국 금융, 토지, 세무 당국이 발표한 각종 법률 또는 통지문 등을 통해 확인할 수 있다. 이에 본 논문에서는 금년 상반기에 진행된 부동산 업종에 대한 중국정부의 정책변화와 그 내용을 집중적으로 살펴보고자 한다. 특히, 중국의 소유권 제도에서 혁명이라 불릴 수 있는 ?물권법?에 명시된 부동산 재산에 대한 사항과 외국자본의 중국 부동산 시장 진입의 어려움을 주요 내용으로 포함시키고자 한다.

Ⅱ. ?물권법?의 제정과 부동산 재산에 대한 사유권 보장

  금년 3월 16일 중국 제10기 전국인민대표대회(이하전인대) 제5차 회의는 지난 1993년 최초로 제정이 거론된 후, 역사상 최대 횟수인 일곱 차례의 심의를 거친 ?물권법?을 마침내 심의 통과시켰으며, 동 법이 오는 10월 1일부터 시행된다고 발표하였다. ?물권법?이 ‘물권’의 대상으로 명시한 것은 바로 부동산과 동산이며, 이에 부동산과 관련된 사항을 중심으로 ?물권법?의 주요 내용을 살펴보고자 한다.

2.1 부동산 등에 대한 “사유제” 인정

  ?물권법?은 ‘사유재산을 국유재산과 동일하게 보호한다’는 내용을 골자로 구성되었으며, 이는 재산의 공유제(共有制)를 원칙으로 준수해 온 중국 정부가 실질적으로 사유제(私有制)를 인정하는 제도적 변화를 명문화하였다는 점에서 큰 의의를 지니고 있다. 구체적으로 ?물권법? 제64조는 개인은 합법적인 수익, 부동산, 생활용품, 생산도구, 원재료 등 부동산 및 동산에 대하여 소유권을 향유한다는 내용을, 제65조는 개인의 합법적인 예금, 투자 및 그 수익은 법률의 보호를 받는다. 국가는 법률규정에 따라 개인의 계승권과 기타 합법적인 권리와 이익을 보유한다라고 명시하고 있다. 또한 동 법은 소유권자가 자기의 부동산 또는 동산에 대하여 법에 의거해 점유, 사용, 수익 및 처분의 권리를 향유한다고 명시함으로써 부동산을 소유한 주체의 사유재산권을 완벽하게 인정하였다고 이해할 수 있다. 

2.2주택에 대한 토지사용권 자동연장 조항을 통해 주택 관련 소유권의 불확실성 제거

  우선, 가장 주목을 받는 것은 토지사용권의 기간 만료시 자동적으로 사용기간을 연장한다는 내용이다. 중국 당국이 헌법상 국가의 소유인 토지의 사용권만을 분리하여 기업이나 개인에게 유상 양도를 인정하기는 하였으나, 토지사용권 기간이 만료되는 경우의 처리방법에 관한 법률을 정비하지 않아 공장건물, 아파트 및 주택 등의 소유권 및 해당 건축물이 부착된 토지에 대한 사용권이 불명확하여 재산의 소유권을 인정받지 못할 것이라는 불안감이 형성되어 있었다. 이번 ?물권법?이 다음과 같이 제정됨에 따라, 토지사용권 기간만료시의 불확실성을 제거되며, 동시에 기업 또는 개인의 토지소유권을 인정하는 것으로 평가 받고 있다. 단, 공장용지의 토지사용권에 관한 연장에 대해서는 현행 법률에서도 명확한 기준이 제시되지 않았다는 한계가 있다.

“주택건설용지 사용권의 기간이 만료되는 경우 자동으로 연장된다. 비주택건설용지 사용권의 만료 후 기한 연장은 법률규정에 따라 처리한다

……(이하 생략)”                                         ……?물권법? 제149조 

  상기 조항은 현행 법률에 따라 사용권 기간이 70년인 주택용지의 경우에는 사용권 기간 만료시 추가적인 사용료의 지불 없이 자동적으로 사용기한이 연장되도록 하여, 아파트 및 주택 구입에 따른 개인의 소유권을 완벽하게 인정하고 더 나아가서는 구체적으로 명시되지는 않았으나 개인이 완벽하게 소유권 주택 부동산을 상속할 수 있는 제도를 마련한 것이라고 해석된다. 이에 따라 중국인의 주택 소유 열기가 더욱 강화될 것으로 예상되며, 중국 세무당국은 부동산 가격의 안정을 위해 物業稅(한국의 ‘부동산 보유세’로 이해할 수 있음)를 도입하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

2.3 정부의 부동산 강제 수용 및 점용에 따른 보상 의무화

  ?물권법?은 중국정부가 공공의 이익이라는 필요로 인하여 법률이 정한 권한과 절차에 따라 개인 및 단위가 소유한 건물과 기타 부동산을 수용할 권리를 보유하고 있음을 명시하는 동시에 이를 위해서는 반드시 보상할 것을 의무화하였다. 동 법 제42조는 “…… 단위 및 개인의 건물과 기타 부동산을 수용하는 경우 법에 따라 반드시 철거 및 이전보상을 해야 하며, 彼수용대상의 합법적인 권리와 이익을 보호해야 한다. 개인의 주택을 수용하는 경우에는 또한 彼수용대상의 거주조건을 보장해야 한다라고 명시하고 있다. 따라서 국가 또는 집체가 토지를 소유하였다는 공유제 개념에 근거하여 각 지방정부에 의해 자행된 일방적인 토지 등 부동산 수용조치에 대하여 합법적인 대응과 보상요구가 가능해졌다. 이는 개인 주택뿐 아니라 공장건물과 부지에도 적용되는 만큼 기업의 사유재산도 법률적 보호를 받게 되어 향후 보다 안정적인 기업활동이 가능해질 것으로 전망된다.

2.4 물권의 설정, 변경, 양도 및 소멸에 관한 등기제도 시행

  중국 당국은 이미 시행되고 있는 부동산 물권의 설정, 변경, 양도 및 소멸에 관한 등기제도를 재차 ?물권법?을 통해 명시하였다. 즉 부동산 물권의 설정, 변경, 양도 및 소멸은 법에 따른 등기절차를 거친 후 부동산 등기관리기관이 관리하는 부동산 등기부 대장에 기재되어야 비로소 효력이 발생한다는 것이다. 단, 당사자 간에 부동산 물권의 설정, 변경, 양도 및 소멸과 관련하여 체결한 계약은 법률 또는 계약에 별도로 정한 사항이 없는 경우를 제외하고 계약 성립시점에서 효력이 발생하는 것으로, 즉 물권 등기를 처리하지 않는 것이 계약의 효력에 영향을 주지 않는 것으로 명시되어 있다. ?물권법?이 이상과 같이 등기제도를 규정하고 있으므로, 이후 중국에서 부동산을 매입하거나 처분하는 경우에는 반드시 소재지 부동산 등기관리 기관이 보유하고 있는 등기자료를 열람하여 소유권 또는 임대 및 매각 등의 권리를 상대방이 구비하고 있는지를 확인하는 것이 바람직할 것이다.

  ?물권법?은 “예고등기”(豫告登記)제도를 실행하는 내용을 포함하고 있다. 즉, 당사자간에 건물 또는 기타 부동산 물권의 매매에 관한 계약을 체결하는 경우, 미래에 실현될 물권을 보장하기 위하여 등기기관에 “예고등기”를 신청할 수 있도록 하였다. “예고등기”를 하는 경우 예고등기된 권리자의 동의를 득하지 않고 해당 부동산을 처분하는 경우 물권의 효력이 발생하지 않게 된다.

2.5 기타 내용

  ?물권법?은 상술한 내용 이외에도 동산의 인도, 물권의 보호, 국가/ 집체/ 개인의 소유권에 대한 명확한 규정, 공유하는 부동산의 소유 및 책임에 관한 규정, 부동산 소유자의 건축물 구분 소유권에 관한 사항(즉, 건축물 내의 주택, 상가 등의 專有부문에 대하여 소유권을 향유하는 경우의 소유권 관련 사항), 개인, 국가, 집체로 구분되는 각 경제주체의 용익물권(用益物權), 담보물권, 저당권, 유치권 등에 대한 권리행사의 범위와 구체적인 내용을 명시하고 있다.

Ⅲ. 07년 상반기 중국 부동산 법률 및 정책의 변화

3.1 토지공급 관련 법률 및 정책 변화

  금년 상반기에 가장 주목해야 하는 토지공급 정책의 변화는 지난해 12월 12일에 발표한 << <제한용지 프로젝트 목록(2006년 문건)>과 <금지용지 프로젝트 목록(2006년 문건)>을 실시하는 발표에 관한 통지> >>에서 밝힌 내용이다. 동 통지는 신축, 확장건축, 개조 건축되는 건설프로젝트에 대하여 용지 공급을 제한하거나 금지하는 것을 골자로 하고 있으며, 부동산과 관련하여서는 다음의 내용이 포함되어 있다.

  이상의 용지공급이 제한되는 프로젝트를 진행하기 위해서는 각급 국토자원 관리부서와 투자관리부서에서 관련 수속을 처리하여야만 한다. 즉 관련 부처의 심의비준을 얻어야만 비로소 용지를 확보하여 해당 프로젝트에 착수할 수 있게 되는 것이다. 특히 지난해 중소형/중저가형 주택 공급을 주요 정책과제로 설정한 중국 당국이 주택단지 건축용적율이 1.0이하이거나 단독 주택 건축면적이 144㎡를 초과하는 주택 프로젝트와 같이 중대/고가형 주택의 개발목적으로는 용지 공급을 지속적으로 제한하고 있음에 주의해야 할 것이다.

  상술한 바와 같이 지난해에 이어 금년에도 중국 정부는 별장류 및 골프장 개발에 사용될 토지의 공급을 원천적으로 봉쇄하였다. 이는 유한한 자원인 토지를 부동산의 실질적인 수요에 부합하게 합리적으로 공급하기 위한 의도로 해석되며, 중국 거시경제의 과도한 성장을 야기하는 부동산 시장의 지나친 성장과 거품을 제도적으로 차단하겠다는 중국 정부의 의지로 이해된다. 따라서 중국 국민의 주택수요가 안정화되고, 거시경제의 안정적 성장이 확신될 때까지 쉽사리 토지공급에 관한 제한 및 금지규제가 풀리지 않을 것으로 전망된다. 

3.2 부동산 대출 관련 법률 및 정책변화

  금년 상반기 중국 당국은 유동성 과잉과 부동산 신용대출 등의 구조적 문제를 해결하기 위하여 지난 해와 마찬가지로 지급준비율 및 금리인상이라는 금융수단을 선택하였다. 금년 상반기 중국 인민은행은 2번의 예대금리 인상과 5번의 지급준비율 인상을 단행한 것이다.

  우선 지급준비율 조정은 아래와 같은 일정으로 진행되었다. 지난 2006년 7월 5일 당시 7.5%이었던 지급준비율이 8%로 인상된 것을 계기로 지금까지 모두 8차례 각각 0.5% 포인트씩 인상되었다. 이로써 중국 금융당국이 시장에 대한 파급효과가 상대적으로 강력한 금리인상 보다는 지급준비율의 조정을 주요 금융정책 수단으로 선정하여 거시경제 및 부동산 시장을 통제하고 있다는 결론을 도출할 수 있다. 그러나 중국 당국의 기대와는 달리, 시장은 지급준비율의 지속적인 인상에도 불구하고 별다른 조정현상을 나타내지 않고 있다. 즉, 금년에 들어 5차례나 계속된 지급준비율 인상은 화폐의 과잉 유동성 해소나 부동산 신용대출 금액의 감소 등에 별다른 영향력을 행사하지 못하고 있는 것이다.

  이에 중국 정부는 지급준비율 인상이라는 카드와 함께 2차례의 예대금리 인상을 실시하였다. 금융정책 중 가장 일반적인 두 가지 카드를 동시 또는 순차적으로 사용함으로써 부동산뿐 아니라 전체 시장을 안정화시키려 하였던 것이다. 금년 2차례의 금리인상이 진행됨에 따라 중국의 1년 만기 대출 금리가 연초 6.12%에서 현재 6.57%로 0.35% 포인트 인상되었다. 대출금리 인상은 일반적으로 부동산 담보대출을 받은 개인에게는 대출금 상환부담으로, 부동산 개발업체에게는 부동산 개발 신용대출 자금의 획득 및 상환부담으로 연결되며, 결과적으로는 부동산 신용대출을 억제하여 부동산 시장을 안정화시키는 역할을 기대하게 된다. 더불어 부동산 및 기타 다른 요소에서 기인한 물가상승을 억제하여 가격수준을 안정화하는 역할도 기대할 수 있다. 다음은 금년 상반기에 진행된 금리인상의 주요 결과이다.

(단위: %)

3.3 부동산 세제관련 법률 및 정책변화

3.3.1 토지사용세의 징수

  금년 상반기 부동산 업종과 관련하여 전개된 세제 조정의 핵심은 바로 외국기업 및 외상투자기업에 대한 토지사용세 징수라고 할 수 있다. 중국 국무원은 금년 1월 1일부터 ?성진토지사용세 잠행조례?를 수정 시행하면서 그 동안 과세대상에서 제외되었던 외상투자기업과 외국기업에 대해서도 토지사용세 징수를 시작하였다. 토지사용세는 중국의 도시, 縣城, 建制鎭, 공업 및 광산지역에서 토지를 사용하는 단위와 개인에게 실제 토지점용면적을 기준으로 계산하여 부과되는 세금으로써, 금년부터 납부세액도 종전보다 2배(300%)인상되었다.

(단위: 1년, ㎡)

  외국계 투자기업과 외국기업을 납세의무자로 확대한 것은 상대적으로 세금부담 측면에서 역차별을 받고 있던 중국 로컬기업이 외국계 기업과 공정한 환경에서 경쟁하게 하고, 중국 경내에 소재한 모든 경영주체에 대하여 공평한 과세제도를 실행하고자 하는 중국 과세당국의 정책적 의도를 반영한 것으로 해석된다. 결과적으로 토지사용세 납부대상으로 새롭게 추가된 외국계 투자기업은 예상치 못한 엄청난 세금 부담을 떠안게 되었다. 특히 중국 경내에서 <국유토지사용권증>을 원시 취득하여 자가 공장을 건설한 제조업체와 부동산 개발업체의 세금부담이 가중될 것으로 전망되며, 또한 상가 및 아파트 등의 부동산을 매입 또는 임대하는 경우에도 비용 상승 또는 토지사용세를 임차인이 부담하도록 하는 요구를 받는 등의 방식으로 영향이 있을 것으로 예상된다.

3.3.2 상해시 정부, 보통주택 양도시 토지증치세 징수 면제

  상해시 지방세무국은 금년 6월 12일 기준에 부합하는 보통주택을 양도하는 경우 토지증치세 징수를 면제한다고 발표하였다. 상해시 세무당국이 보통주택으로 인정하는 기준은 다음과 같다.

  (1) 주택단지 건축용적율이 1.0 이상

  (2) 단일 건축면적 140㎡이하

  (3) 실제 거래성사가격: 동급 토지에 부착된 주택 평균 거래가격 1.44배 이하보다 낮은 경우, 내환선 이내의 17,500위안/㎡이하, 내환과 외환간 10,000위안/㎡이하, 외환선 이외의 7,000위안/㎡이하

  상기 조건에 부합하지 않는 주택은 모두 “비보통주택”으로 분류되며, 2007년 7월   15일부터 개인이 양도하는 비보통주택에 대하여 평가가격이 없고 부동산 구매 영수증을 제공할 수 없는 경우 토지증치세를 심사 결정하여 징수하기로 하였다. 또한 만 3년을 거주하지 않는 경우에는 양도수입의 0.5%를 기준으로 징수하고, 거주기간이 만 3년 이상 만 5년 미만인 경우에는 50%를 감면하여 징수하기로 하였다.  

3.4 부동산 시장 질서정돈 업무의 종합적 실행

  금년 3월 29일 건설부, 국토자원부, 재정부, 심계서, 감찰부, 국가세무총국, 국가 발전 및 개혁위원회와 국가공상행정관리총국은 2007년과 2008년도에 연합하여 부동산 시장의 질서를 정돈하기 위한 업무지침의 성격을 띤 부동산 시장 질서를 전문적으로 정돈하는 업무를 전개하는 것에 관한 통지(建稽[2007]87호)를 발표하였다. 본 통지에 따라 상기 8개 부처는 각자의 책임범위에서 전문적인 질서정돈 관련 업무를 수행하게 되었으며, 이에 따라 부동산 프로젝트 심의비준, 개발, 거래, 중개 등으로 연결되는 모든 과정에 대한 전면적인 조사와 정돈작업이 진행될 것이다. 통지에 명시된 주요 조사내용과 정돈업무는 다음과 같다.

  첫째, 부동산 개발프로젝트를 핵심으로 전면적인 조사를 조직 및 착수하는 것이다. 조사의 주요 내용은 아래와 같다.

  (1) 건설중이거나 이미 상품방 예비판매(한국의 분양과 유사하나, 법정조건이 구비된 이후에 비로소 상품방의 예비판매 행위를 할 수 있음) 단계에 진입한 부동산 개발프로젝트에 대하여 전면적인 정리작업을 진행함.

  (2) 부동산 관련 부처 및 인원이 프로젝트 심사, 토지취득, 규획 심사, 예비판매 허가 등 일련의 단계에서 위법 또는 권력 남용행위를 하였는지를 조사함.

  (3) 부동산 세제정책의 집행상황을 조사함.

  (4) 부동산개발기업의 불법광고, 부동산 가격 인위적 상승조작, 계약사기, 탈세 및 법규를 위반한 강제적 철거 행위 등에 대하여 조사함.

  (5) 조사과정에서 문제가 있는 것으로 발견된 부동산 개발기업에 대하여 법에 의거한 심사 및 조사를 진행함.

  둘째, 부동산 관련 위법 및 불법사례를 엄격하게 조사하는 것이다. 조사 및 대중 신고를 통해 발견된 사례의 단서에 대하여 분석한 후 감찰기관과 검찰기관이 협력하여 부동산 관련 부처와 인원의 직권을 이용한 부정부패 등 위법행위를 집중적으로 조사하고, 법에 따라 부동산 기업, 중개서비스 기구 및 종사인원의 행위를 처벌한다.

  셋째, 전형적인 사례를 선정하여 경고 교육을 전개한다. 즉, 부동산 개발, 거래, 중개 등 단계에서의 불법행위, 위법행위, 권력과 자금의 맞교환 행위와 같은 전형적인 사례를 발굴하여 부동산 시장의 경계심을 제고하기 위한 교육목적으로 사용한다는 것이다.

  마지막으로, 건전하고 장기적으로 유효한 메커니즘을 마련하는 것이다. 조사를 진행하여 중저소득층 가정의 주택수요량을 확인하고 이러한 수요에 부합하는 공급을 증가시키는 데에 주력함으로써 주택 가격을 안정화시키고 저소득 가정의 주택 어려움을 해결하는 것을 주요 골자로 한다. 또한 사회적인 신용시스템의 건설을 신속하게 추진하여 부동산 시장관리 제도를 완벽히 하고, 부동산 시장에 대한 감독관리를 강화하여 부동산 시장의 건강한 발전을 촉진하는 장기적으로 유효한 메커니즘을 마련하고자 한다.

  이상과 같은 내용의 부동산 시장 정돈작업을 진행하기 위해서 8개 부처는 각자의 역할에 맞춰 다음과 같은 3단계로 나누어 조사 및 정돈업무를 진행한다.

  (1) 제1단계: 각 부서를 동원하는 과정 (2007년 3월 ˜ 4월 중순), 업무방안을 마련하고, 전화 또는 화상회의를 소집함.

  (2) 제2단계: 조사진행 단계(2007년 4월 중순 ˜ 2008년 1월)

    우선, 다음과 같이 하위 부서에서 중앙정부 관련 부처까지 조사를 진행하는 업무가 선행됨.

    4월 중순 ˜ 6월: 각급 관련 부처와 부동산 기업이 스스로 내부조사를 진행함.

    7월 ˜ 8월: 地級 이상 도시 주관부서가 조사를 진행함

    9월 ˜ 10월: 省(자치구)級 주관부서가 샘플 조사를 진행함. 또한 일부 정돈작업 전개 성과가 좋은 도시를 선택하여 현장회의를 개최하고 교류활동을 확대함.

    11월 ˜ 12월: 8개 부처는 각 지역이 보고한 샘플조사 상황에 근거하여 약간의 업무팀을 조직하여 업무상황과 프로젝트 진행에 대한 샘플조사를 진행함. 신고가 있는 프로젝트에 대하여 중점적인 조사를 진행하고 법에 의거하여 부동산 시장의 질서를 혼란 시키는 위법행위에 타격을 가함.

    2008년 1월: 8개 부처가 샘플조사를 완료한 후에 전형적인 위법사례를 선정하여 통보하고, 각 지역에 존재하는 문제를 정돈하도록 촉구함.

  (3) 제3단계: 전체적으로 업무를 마무리함(2008년 2월 ˜ 3월)

  전국적인 화상 또는 전화회의를 소집하여 전문적으로 진행한 정돈작업을 전체적으로 마무리함. 또한 부동산 시장의 건강한 발전을 유도할 건전하며 장기적으로 유효한 메커니즘을 마련.

  이상과 같이 금년 한 해와 내년 1/4분기까지 중국 부동산 시장에 대한 전국적 규모의 조사 및 정돈업무가 진행될 예정이다. 따라서 중국 부동산 시장에 진입하는 외국자본은 조사 및 정돈업무에 따른 불이익을 받지 않기 위해서 반드시 중국법률에 입각하여 불법행위 없이 중국시장에 진입하고 경영활동 역시 합법적으로 영위해야 할 것이다. 특히 오랜 기간 관행처럼 유지되어 온 지방정부의 묵인이나 정부기관 책임자의 권력을 통해 문제를 해결하는 방법은 이제 더 이상 중국현지에서 법률적 보호를 받을 수 없다는 사실을 깊이 깨달아야 할 것이다.

3.5 외국자본의 부동산 업종 진입에 대한 법률 및 정책변화

3.5.1 부동산 업종에 대한 외국자본의 직접투자 관련 심사 및 감독 강화

  지난해 외국자본의 중국 부동산 진입을 규제하고 관리를 강화할 목적으로 국무원 6개 부처가 연합하여 ?부동산 시장 진입과 관리를 규범화하는 것에 관한 의견?(건주방[2006]171호)를 하달하였고, 일정한 수준의 정책적 실효를 거두었다는 평가를 받고 있다. 그러나 여전히 일부 지역에서의 법규를 위반한 자의적인 외국자본 진입이 이루어지고 있으며 과도한 부동산 경기 활성화와 같은 문제에 직면하고 있다. 실제로 부동산 시장의 경우 금년 상반기 5개월간 70개 중대형 도시의 부동산 판매가격이 6.4% 상승하였으며 특히 북경 및 심천 등 5개 도시의 부동산 가격 상승률은 10% 이상을 기록한 것으로 발표되었다. 이러한 시장추세에 주목한 중국 상무부와 외환관리국은 5월 23일 ?외상직접투자 부동산 업종의 심사비준과 감독관리를 한 층 강화하는 것에 관한 통지?(상자함[2007]50호)를 발표하였다. 동 통지의 주요 내용은 다음과 같다.

  첫째, 외국자본이 고급 부동산에 투자하는 것을 엄격히 통제한다는 것이다. 이는 실수요자가 아닌 외국기업과 개인이 중국 경내의 고급 아파트 및 호텔과 같은 건물을 매입하여 투기 또는 투자목적으로 사용하는 것을 규제하겠다는 의도로 해석되고 있다. 더불어 부동산 개발을 목적으로 중국 시장에 진입하는 외국자본 역시 호텔 및 별장 또는 기타 고급 오피스텔 등의 부동산 개발에 종사하는 것을 규제하여 중국 당국이 파악한 합리적인 부동산 수요에 부합하지 않는 개발행위를 억제하겠다는 정책적 의지가 표현된 것으로 해석되고 있다.

  둘째, 외국자본이 부동산 업종에 종사하는 회사를 설립하는 경우에는 우선 토지사용권과 부동산 건축물의 소유권을 취득하거나 토지관리 부처, 토지개발업체 및 부동산 건축물 소유자와 토지사용권 또는 부동산권리에 대한 예정 출양(토지사용권 원시취득의 개념으로 이해할 수 있음) 및 예정 구매계약을 체결하도록 강제화하였다. 즉 부동산 개발 또는 부동산 매매 및 임대와 같은 경영행위에 종사하기 위해서 필요한 자원  토지사용권 또는 부동산을 취득하였거나 취득이 예정되는 외국자본에 한하여 중국 경내에 부동산 업종에 종사하는 회사의 설립을 인정한다는 것이다.

  동 통지는 별도의 조항으로 외국자본이 중국 경내에서 부동산 개발 또는 경영업무에 종사하는 경우 반드시 ‘상업존재의 원칙’을 준수하도록 하였으며, 이는 반드시 외상투자 부동산기업을 설립해야만 부동산 개발 또는 경영업무에 종사할 수 있다는 의미로 해석된다. 따라서 상기 내용을 종합해보면, 앞으로 중국 경내에서 부동산 개발 또는 경영행위에 종사하기 위해서는 반드시 법인을 설립하여야 하며, 법인 설립 이전에 경영자원인 토지사용권 또는 부동산에 대한 소유권리를 확보하여야 한다는 것이다. 그런데, 지난해 중국당국이 부동산 매입이 가능한 외국기업 또는 외국개인의 자격을 엄격하게 제한하였으며 토지사용권 역시 상업/공업용도를 불문하고 모두 공개적인 경쟁을 통해 출양하도록 의무화하였기 때문에 외국자본이 토지사용권을 출양받거나 부동산을 실질적으로 매입하는 것은 상당히 까다롭고 어렵다고 할 수 있다. 이러한 맥락에서 살펴볼 때, 중국 당국이 외국자본이 부동산 시장에 진입하는 것을 부동산 매입과정에서 경영과정까지 거의 전면적으로 제한하고 있다고 이해할 수 있을 것이다.

  셋째, 중국 경내에 이미 설립된 외상투자기업이 새로이 부동산 개발 또는 경영업무에 종사하고자 경영범위를 확장할 때에도 반드시 심의비준 부서 즉 상무주관부서의 비준을 받도록 하였다. 또한 외국투자자가 중국 경내에 이미 설립된 로컬 부동산기업의 실제 통제자를 변경하는 방식으로 심의비준을 회피해 사실상 중국 부동산 시장에 진입하는 것을 금지시켰다. 중국의 부동산 시장에 진출하고자 하는 모든 외국자본은 반드시 엄격한 심사절차를 통과해 자격을 갖춘 것이 인정된 후에야 비로소 진입을 허가하겠다는 중국정부의 강력한 의지 표명이라고 볼 수 있다.

  마지막으로, 외국자본이 상무주관부처의 심사를 통과하여 부동산 회사 설립, 인수합병, 또는 경영범위 확장 등과 관련한 비준을 득하지 못하거나 매년 상반기에 실시되는 연합연검에 통과하지 못한 외상투자 부동산기업에 대해서는 자본항목 결제수속을 처리하지 못하도록 하였다. 더불어 각 지방의 심의비준 부처가 규정을 위반하여 외상투자 부동산 회사의 설립을 비준한 경우 외환등기 수속을 처리하지 못하도록 하였다. 즉, 합법적으로 성립되지 않거나 합법적인 경영행위를 영위하지 못하는 것으로 확인되는 기업에 대하여 외환사용의 제재를 가함으로써 그 경영활동을 원천적으로 봉쇄하겠다는 의미로 해석된다.

3.5.2 북경시, 외국개인 및 기업의 부동산 등기관련 구체기준 마련

  북경시 건설위원회를 비롯한 5개 부처는 지난 1월 29일 ?경외기구 및 경외개인의 상품방 구매를 규범화하는 것에 관한 통지?를 발표하여, 부동산 매입 등기과 관련된 외국기업과 외국개인에 대한 구체적인 기준을 마련하였으며, 구매한 상품방을 임대 또는 양도하는 경우 반드시 회사를 설립하도록 하였다. 상세한 내용은 다음과 같다.

  첫째, 북경시에서 자가 거주용 상품방(매매 목적으로 거래되는 부동산으로 이해할 수 있음)을 구매하는 외국인 개인은 관련 법률이 정하는 구비서류와 더불어 유효기간 이내의 여권과 북경시 공안국 출입국 관리처가 발급한 <경외개인 북경 거주현황 증명> 원본과 사본을 부동산 등기시 제출하도록 하였다. 그리고 외국기업이 자가 사용용도의 상품방을 구매하는 경우에는 기타 구비서류와 더불어 북경에 대표처 또는 분지기구 등을 설립하였음을 증명하는 <영업집조>(檀撚獵照，기업이 합법적으로 존립하는 것을 증빙하는 문건으로 사업자등록증과 유사함) 또는 등기증서를 부동산 등기시 제출하도록 하였다.

  둘째, 외국기업과 외국인 개인이 자가 사용 또는 거주용 상품방을 구매하는 경우에 부동산 등기시 반드시 실제 수요에 부합하게 자가 사용 또는 자가 거주한다는 서면 승낙서를 제출하도록 하였으며, 구매한 이후에 임의로 임대 또는 양도할 수 없도록 하였다. 단, 외국기업이 북경에 설립한 분지기구 또는 대표처가 등록말소되는 경우에는 관련 규정에 따라 상품방의 이전등기가 가능하도록 예외를 허용하였다.

  셋째, 만일 외국기업과 외국인 개인이 자가 사용 또는 거주용이 아닌 상품방에 투자하는 경우에는 반드시 ‘상업존재의 원칙’을 준수하여 외상투자기업을 설립하도록 하였다. 이와 연결하여 부동산과 관련한 등기 진행시 외상투자기업의 설립을 증명하는 <외상투자기업 비준증서>와 <영업집조>를 제출하도록 하였다. 그리고 외국기업 또는 외국인 개인이 자가 사용 또는 거주 목적으로 구매한 부동산을 임대 또는 양도하고자 할 경우에도 ‘상업존재의 원칙’을 적용해 반드시 외상투자기업을 설립하도록 규정하였다.

Ⅳ. 맺음말

  최근 몇 년간 중국정부가 예대금리 및 지급준비율 인상, 금융기관의 신용대출 억제, 토지공급 축소 및 사용제한, 부동산 개발 및 매매행위에 관한 세금부과 가중 등과 같은 다양한 억제정책을 사용하였음에도 불구하고 2007년 중국의 부동산 시장은 여전히 꾸준한 성장세를 보여주고 있다. 다른 한편으로는 중국정부의 긴축정책으로 인해 시장환경이 정돈되고 성숙화되면서 부동산 시장의 안정적인 발전이 촉진되고 있다는 의견이 제시되고 있다. 이러한 환경의 영향을 받아 중국 부동산 시장에 대한 외국자본의 진입을 정책적으로 제한하고 있음에도 불구하고 세계 여러 국가의 자본이 중국의 부동산 시장으로 몰려들고 있다. 더불어 한국금융기관의 투자자금, 투자펀드, 대기업의 여유자금 등이 중국시장을 공략할 준비를 하고 있는 것으로 알려졌다.

  비교적 빠르고 안정적으로 발전하는 중국 부동산 시장에 진출하여 투자성과를 기록하는 것은 바람직한 경제활동이라 할 수 있다. 다만, 중국이라는 지역적 특성과 현지의 법률 및 정책 환경을 고려하여 합법적이고 전략적인 진입방안을 마련하고 실행하여야 한다. 부동산 개발 또는 경영활동과 관련하여 의도하였건 또는 의도하지 않았던 것과 관계없이 편법 또는 불법행위를 한 것으로 지적되는 경우 중국 당국의 처벌과 사실상의 경영활동 불가라는 불이익을 받을 수도 있기 때문이다. 특히 한국계 투자주체는 중국 현지의 유력인사나 정부기관의 지원을 맹목적으로 신뢰하는 나머지 법률 및 정책에 근거한 적법한 절차와 순서를 무시한 채 부동산 시장에 진입하는 경우가 많다. 또한 부동산 개발 및 경영활동과 관련된 현지 법률이나 정책을 숙지하지 않고 준비 없는 중국진출을 서두르는 사람들도 많다. 토지사용권 취득에서 부동산 관련 회사 설립 및 경영과정까지 중국정부는 외국자본의 진입을 효율적으로 통제하고 외국자본이 합법적으로 중국 경내에서 사업을 진행하도록 갖가지 조치를 취해 놓았다. 따라서 중국 부동산 시장에 진출하는 주체는 자기가 종사하고자 하는 사업분야에 대한 법률환경과 최근의 시장환경 변화에 대하여 깊이 있는 조사와 분석을 진행하는 자세를 견지해야 한다고 다시 한번 강조한다.

* 본 내용은 법무법인 한중의 이만수 변호사님께서 법제처에서 발간한 월간법제 7월호에 기고하신 자료입니다 *